[萬科]TOD開發論壇 杭州2019實錄

5月21日，由浙江萬科南都房地產有限公司與都市快報聯合主辦的“TOD開發論壇 杭州2019”，在杭州大屋頂順利舉行。

活動現場實景圖

來自杭州市地鐵集團有限責任公司、杭州市地鐵置業有限公司、深圳地鐵集團有限公司、東急不動產（上海）有限公司、華東建筑設計研究總院、株式會社日建設計、西南交通大學（上海）TOD研究中心等多位重量級TOD研究及實踐專家，以及德科地產頻道、杭州日報等行業及城市主流媒體，出席了此次論壇。

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嘉賓們分別就“軌道+物業”未來趨勢、TOD前期定位及策略、站城一體視角下軌道交通上蓋綜合體建筑設計，以及地上地下一體化開發等不同維度，展開了深度對話與專業探討，共同解讀新時代背景下，TOD開發驅動城市價值提升的探索與實踐。

TOD —— 支撐亞運、城市提能的戰略支點

當前，杭州致力于建設獨特韻味別樣精彩的世界名城，打造新時代中國特色社會主義的展示窗口，實施擁江發展戰略，全力推進六大行動，通過大力發展城市軌道交通，力爭高水平把杭州建設成“軌道上的城市”。這是杭州市地鐵集團有限責任公司副總經理朱秋林強調的大前提。

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“上蓋綜合體整合多種服務功能，滿足市民生活需要，改變市民生活習慣。以軌道為連線，串聯起市民生活和工作，通過TOD建設，把杭州建設成‘軌道上的城市’?！?/p>

在發言中，朱秋林先生就杭州地鐵發展現狀、上蓋物業開發機遇、即將面臨的挑戰、杭州TOD未來趨勢四方面內容進行分享，并指出在杭州已進入2022年亞運時間，處于創新驅動、轉型發展的關鍵時期，現有土地資源稀缺，迫切需要集約化的城市開發模式來破解土地瓶頸。

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結合城市軌道交通建設快速發展契機，實施地鐵沿線土地綜合開發，是貫徹公交引導城市發展（TOD）理念、升級城市功能結構、增加城市軌道交通建設收益、帶動地方經濟發展、提升城市活力的有效手段。

TOD —— 城市發展、廣謀眾贏的重要路徑

TOD模式是軌道交通時代城市發展的一場思想解放運動，是城市開發理念的更新和城市運營方式的重構，具有戰略性歷史性意義。

針對杭州的TOD發展快速化、多樣化、起點高、起步較晚等相對特征，西南交通大學（上海）TOD研究中心主任朱曉兵就《TOD工作開展的前期策略關鍵》分享了多年研究成果。

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作為中國大陸最早一批從事TOD研究和實踐的著名學界人士之一，自2003年起就致力于探索中國大陸的軌道交通，至今已主持或參與大陸十多個城市的60多個TOD項目。

“不但要‘軌道+物業’，還要‘+社區’、‘+小鎮’、‘+新城’?！敝鞎员魅我院贾?、廣州、成都等“網紅”城市為例，分析了城軌TOD落地的常見問題，以及TOD熱潮成因及其帶來的變革，并針對性給出前期策略的關鍵建議。

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TOD —— 全空間的地上地下一體化開發

目前杭州面臨的TOD開發，不僅僅是站點的綜合體開發，也絕非是單純的技術與資金突破，實際上這只是TOD一體化開發的局部。

杭州真正面臨的，是無差別的，包含軌道交通站點、周邊區域、車輛段的橫向、縱向、全專業、全領域的“全空間”一體化開發。這其中對開發企業的考驗是絕無僅有的。

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這種一體化首先是站城一體化。TOD模式除包含城市內部的短距離通勤，還包含跨城市、跨區域的快速交通站點綜合性開發，是未來重要的城市綜合功能區開發。

對此，華東建筑設計研究總院第四事業部TOD團隊負責人，團隊副總監孟欣認為，“TOD不僅僅是一個工程設計，而是一個高度綜合的‘技術+審美+設計+總控’?！?/p>

在TOD模式下，中國城市交通空間的綜合開發多以軌交上蓋的形式所呈現，已經形成了較為成熟的實踐模式：將軌交站體結合商業、住宅、辦公樓、公園和公共建筑等，形成緊湊高效的立體布局，同時帶動周邊區域和相關地下空間的發展，軌交建設聯動城市發展。

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同時，他也指出新的城市開發背景下，“多元+聚合”及“多邊+整合”的新時代TOD設計要求。

具體到TOD開發中面臨的集約空間復雜體系性設計問題，日本具有亞洲范圍內的領先性。曾成功打造二子玉川與東京澀谷等經典案例的世界TOD設計先鋒——株式會社日建設計也派代表出席了論壇。

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“通過使用公共交通來實現環保的城市建設，在公共車站集成多種功能，提升設施的效率，挖掘城市的潛力?！比战ㄔO計總監高橋秀通發表《TOD Nikken Style Methodology》主題演講，他認為土地伴隨著TOD開發而升值，城市以TOD為中心呈放射性擴散，并現場分享了澀谷站、二子玉川站、多摩廣場站、凱達爾樞紐國際廣場站、重慶沙坪壩站等優秀設計案例。

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據了解，高橋秀通也是地鐵萬科天空之城的設計團隊的領軍人物，日建設計將借鑒日本著名的柏之葉智慧城市（Kashiwanoha-smartcity)設計理念，結合多年地上地下一體化研究成果，推動智慧理念在地鐵萬科天空之城中得到切實落地與完美升級。

TOD —— 驅動城市價值提升的探索與實踐

“在TOD開發當中，我們怎么去挖掘城市潛在價值，這是我們作為城鄉建設與生活服務商，一個服務者在嘗試思考的事情?！?/p>

浙江萬科南都房地產有限公司總經理李嵬先生發表了關于《TOD，預見城市的未來——城市的時代性開發》主題演講，在演講中他談了自己對于TOD這一新興城市開發模式的理解。他認為“聚集”與“連接”是推動城市發展的兩大核心力量。

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基于自然環境、營商環境、就業環境等因素對于城市圈與城市的聚集和重構，迸發出巨大能量。不斷突破空間、時間、文化、專業等屏障，提高連接質量，是實現生產力進化的最重要途徑。而新時代杭州背景下的這種“聚集”與“連接”正是通過TOD來最終實現。

李嵬先生也指出，TOD開發驅動城市價值的提升，并就如何驅動城市價值的方法論展開了具體分享。他認為，TOD開發主要從四個方面驅動城市價值提升：

挖掘土地價值

通過土地的增容、擴容，創造新土地，即車輛段上蓋物業的開發模式。轉化土地利用思維，從控規圖的平面思維轉向垂直立體思維，從而達到挖掘土地價值的目的；

提高社會效率

TOD的連接功能，實現時間效率的提升，TOD的開放特征，達到空間效率的提升；

進化城市功能

TOD模式打破城市空間單一功能設定，促進綜合功能區開發，同時，智慧化賦能場景運營，也將促進到城市功能的進化與更新；

促進人際協作

TOD改變人與人之間的連接頻率，改變人與人之間的交往方式，通過人的新交互，誕生新創意、新思想與新藝術，進而推動人類社會的進步。

在演講的最后，李嵬先生更從萬科入杭13年經驗出發，強調復合場景運營與資源生態融合的重要性，并正式宣布成立專業性的TOD研究平臺——杭州萬科TOD研究所。

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以專業研究助發展，以“軌道+物業”開發提升城市價值為核心研究方向，以萬科杭州涉鐵實踐項目為研究樣板，在未來的探索與實踐之路上，共同推動杭州TOD發展。

“我們理解智慧，最重要是智慧手段可以實現社會效益最大化，同時解決了社會總能耗的問題。如何解決社會總能耗？最主要是來解決‘人、城市、時間’三者之間的連接?！?/p>

由理論到實踐，作為萬科杭州TOD模式實踐之作——地鐵萬科天空之城的主設計師陳嬋嬋，以大數據為著眼點，從地鐵萬科天空之城的建筑面積、交通系統、社區配套、復合業態等項目特質出發，分別從不同維度闡述了“智慧軌道城市超級實驗”的規劃優勢與未來生活圖景。

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在介紹中，她通過“人、城市、時間”三者之間的連接，讓到場的嘉賓更為直觀、詳盡地了解到地鐵萬科天空之城這一全國最大車輛段上蓋項目的設計與規劃亮點，同時，也讓“游輪體驗”、“27小時社區”等概念得到全面的解讀。

據了解，地鐵萬科天空之城不僅是萬科杭州攜手杭州地鐵展開的“軌道+物業”模式創新實踐，同時也是萬科杭州“游輪——微縮型城市”設計理念的先行樣板。

在約134萬方巨型TOD綜合體中，規劃了產業辦公、商業、住宅、文化中心、體育中心等復合業態，將為區域構建全場景的消費、辦公、生活藍本。

同時，項目借鑒日本柏之葉智慧城市（Kashiwanoha-smartcity）成功經驗，積極探索、實現提高社會總效率、降低社會總能耗的目標。

此次論壇上，“杭州萬科TOD研究所”宣布正式成立。杭州市地鐵置業有限公司規劃設計部部長王浩、深圳地鐵置業集團有限公司投資發展部副總經理羅廣宇、東急不動產（上海）有限公司總經理鄒昶東、華東建筑設計研究總院第四事業部TOD團隊負責人團隊副總監孟欣、西南交通大學（上海）TOD研究中心主任朱曉兵、德科地產頻道總編劉德科、浙江萬科南都房地產有限公司總經理李嵬，共同見證了杭州萬科TOD研究所成立。

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研究所由專家學者、行業媒體人、社會力量共同構建，今后將持續性開展多種形式的研究、活動以及實踐工作。

與時代同行，與城市同行。TOD作為新城市主義的新興概念，被世界級都市視作未來發展的方向和指南。萬科杭州與社會力量一起加入到城市時代性開發模式的探索與實踐中去，共同促進城市的發展，推動社會的進步！